014年，中國老齡委在有關新聞發布會上透露，中國60歲以上老年人數量已超過2個億，占總人口的14.9%。2013年我國總人口為13.61億人，其中60歲及以上老年人口為2.02億人(65歲及以上老年人口為1.32億人)。

　　而江蘇省政府發布的有關消息顯示，截至2014年底，江蘇共有60周歲以上老年人口1579.23萬，占戶籍人口總數的20.57%。而根據去年江蘇省民政廳發布的《江蘇省老年人口信息和老齡事業發展狀況報告》白皮書，截至2013年底，江蘇全省60歲以上老年人口超過1494.79萬人，占戶籍總人口的19.65%以上。也就是說，僅僅一年內江蘇老年人口又增長了近85萬人。

　　根據國際通行的判斷標準，當一個城市或國家60歲以上人口所占比重達到或超過總人口數的10%時，標志著這城市或國家進入了“老齡化社會”。無疑中國已成為發展中人口大國崛起過程中人口老齡化最為嚴峻的國家。

　　專家指出，未來我國的人口老齡化形勢將更加嚴重，將使我國告別經濟發展的黃金十年，但與此同時，養老產業也蘊藏著巨大商機。伴隨著老齡化人口的持續增加，而隨之應運而生的老齡化產業也成為社會關注的焦點?！吨袊淆g產業發展報告(2014)》的預測表明，2014-2050年間，中國老年人口的消費潛力將從4萬億左右增長到106萬億左右，占GDP的比例將從8%左右增長到33%左右，老齡產業將逐漸進入到快速發展階段。

　　《中國老齡產業發展報告(2014)》分析指出，老齡房地產業市場會持續走旺。中國是全球最大的房地產業市場，也將成為全球最大的老齡房地產業市場。以房地產開發企業、保險公司、養老服務集團為代表的各路資本紛紛涉足老齡房地產業，初步形成了以綜合性養老社區、養老組團、主題養老社區、旅游度假型養老公寓等為主要形式的市場開發模式。未來，中國老齡房地產市場的供給仍將持續走旺，復合型老齡房地產項目將備受青睞，服務則始終是老齡房地產市場的核心競爭力。

　　物業管理業內有關人士分析認為，隨著養老房地業、養老業的發展，居家養老型物業將成為物業管理的發展新趨勢，也將會成為未來十年的物業管理新熱點。物業管理企業圍繞這一熱點將大有可為，很有可能成為物業管理企業新的經濟增長點。

　　物業管理服務于養老型物業的優勢分析

　　一是政策優勢。目前，我國的基本養老模式主要有三大類型：首先是家庭養老。這也是最傳統的養老模式，即老年人居住在家庭中，主要由家庭成員提供贍養服務。其次是機構養老。這是一種社會化的養老模式，即老人集中居住在福利院、養老院、托老所等專門的養老機構，由養老機構提供全方位的服務。再次是社區居家養老。這是一種兼顧家庭和社會的養老模式，老年人居住在自己家中，同時也享受社區老年服務機構提供的各類養老服務，其特征是老年人居住家庭化、養老服務社會化。對于物業管理企業來說，第三類養老形式是我們發展和依靠的重點，針對這類養老形式，國家也已從政策上確定了發展的重點方向。2015年2月，國家衛計委副主任馬曉偉今天在國務院政策例行吹風會上透露，下一步將重點發展醫養結合的社區居家養老模式。馬曉偉指出，下一步，醫療養老要借鑒國際先進經驗，以社區、家庭為主，康復、醫療、保險服務配合，政府倡導，社會參與，多方投資，解決醫療保險的難題。尤其是要發展醫養結合的社區居家服務的模式，使老年人口護理不是單純依靠養老院。對于物業管理企業來說，這無疑從政策上提供了強有力的依據和支持。

　　二是場所優勢。對于住宅類型的物業管理企業來說，其所接管的住宅項目中，除了不必說的養老人口之外，實際上在各個住宅項目上，開發商在交付時會配備物業用房、社區用房、活動用房、經營性用房等配套性房屋，甚至還有的會配有會所、運動場、娛樂中心、康樂中心等場所。如果擁有了這類場所的使用權或者經營權，物業企業就擁有了得天獨厚的場所優勢，完全可以充分利用這些資源為老人展開各項服務，根本上解決了場所的困擾問題，這是一般的養老機構所無法攀比的。

　　三是信譽優勢。物業管理企業在住宅項目上長期服務于業主，而居家養老的客戶群體也來源于業主。對于物業企業而言，由于長期已經服務于業主，在某種程度上已經與業主之間形成了相互信任的默契，因此在建立居家養老的業務上，更加容易溝通，也更加容易產生信任，其信譽在養老服務合同產生前已經存在。

　　四是信息優勢。物業企業在住宅物業的服務過程中，已經詳細登記和掌握了小區業主的家庭成員、職業、需求等各類信息，這也是非常重要的資源優勢之一。如果是非物業企業開展居家養老服務，手頭上沒有信息資源，只能通過漫無目標的廣告或者大量地上門、散發傳單等來宣傳自己、拓展業務，而物業企業完全可以輕松地利用上述信息資源，對目標客戶群進行分析，并有目的地開展業務，很容易形成有效的業務量。

　　五是人員優勢。物業企業在每個住宅物業范圍內本就配有大量的工作人員，諸如水電維修、保潔、保安、綠化、客服等各類人員，而在居家養老服務中，不可或缺地大量需要這類人

員，相對來說在服務上更具有優勢。例如，我們的保潔人員如果都經過專業培訓，如果對居家養老的家庭開展服務，遠比家政服務人員要來得及時和全面周到，也省去了老人的不放心和不信任。另外，比如我們的物業項目上一般會有員工食堂，如果老人需要吃飯服務，對于物業來說更加是順心順手，而且能夠保證冬天飯不冷、夏天飯不餿。更加重要的是，物業的人員實行的是24小時全天候服務，小區會有人員夜間值班、巡邏等，如果居家老人夜間一旦出現問題，相信一定是物業企業的服務人員能夠最及時地趕到并進行應急處理。

　　居家養老型物業管理服務的內容

　　據有關資料，居家養老服務是一種以盈利為目的的物業管理服務，其特點是以有償服務、自愿選擇、精神關懷為目的，替兒女盡孝 替社會家庭分憂。其主要是由物業公司通過在開發商已配套的設施、設備、場地的基礎上，通過對已有硬件的改造和完善，通過物業服務公司組建的專職社區養老服務隊伍和全員性助老服務，調動并整合社區內外所有可用于為老齡人服務的力量和資源，使老年人在子女不在身邊又不出社區、不脫離熟悉的生活環境的情況下，就能享有類似于專業化養老機構的服務。結合這一概念，居家養老的物業管理內容應完全有別于傳統意義上的公共物業管理，實際是個性化的物業服務，是針對特殊人群的特別服務，其服務內容應包含幾個方面：

　　一、家政服務類。一般包括：陪聊服務工、做飯小時工、玻璃清潔、紗窗清洗、居室開荒保潔、家私清潔保養、入戶特約維修、家政保姆服務、物品搬運等。

　　二、代購代辦類。通常包括：搬家公司預約、火車票飛機票代訂、免費理發預約、老年證件拍攝服務、鮮花預訂、免費代訂出租車、代購家庭生活用品、保健預約、保險代理、體檢預約、社區醫生預約、就醫掛號、接送預訂。

　　三、家庭綠化類?？梢园ǎ好缒敬?、栽種；草坪代購、栽種；家庭綠化養護；小院綠化施工；綠化病蟲害防治；樹木修剪整形；小院綠地雜草、垃圾清理；廢舊物品回收。

　　四、便民服務類。主要包括：自行車打氣、維修；電動車充電維修；鑰匙托管；水、電、燃氣卡代管代交服務；物品送家服務；書信、電子郵件代寫代發、復印服務；送菜送飯上門。

　　居家養老型物業管理服務的運作方法

　　物業企業在運作居家養老型 物業的管理時，應當既注重其盈利性，但更重要的是要注重居家養老者的“老有所養、老有所學、老有所為、老有所樂”需求，其運作的方式和途徑一定從這一需求出發，充分圍繞養老者的需要做文章，采取有針對性的服務方法，形成有特色的養老型物業管理服務方法和途徑。業內有關專家分析認為，目前的養老物業服務主要要注重如下的運作方法：

　　一、注重養老服務隊伍建設。物業服務企業要想開展居家養老的物業管理工作，應當在注重常規物業服務隊伍建設的同時，加強養老物業管理人員隊伍的充實和建設。這類專業性的管理人員將會成為養老物業管理成敗的關鍵。