隨著住房制度改革的深入發展和住房商品化的不斷推進，近幾年來，無棣縣偉志物業管理呈現前所未有的發展速度。無棣縣現有物業服務企業23家，其中：本區注冊11家，外埠的服務企業12家。在這23家物業服務企業中，一級資質3家，二級資質3家，其余均為三級資質。目前，已在無棣縣登記備案的商品房住宅及非住宅小區共有32個，總建筑面積196萬平方米，合計2萬套。

一、物業管理行業的發展與貢獻

物業管理的發展，有利于改善人居和工作環境，維護社區穩定，提高城市管理水平。同時，對促進第三產業發展，吸收城鄉剩余勞動力，解決日益加重的社會就業問題，以及在擴大住房消費、拉動經濟增長等方面都起著不可忽視的作用。物業管理的發展，為全面建設小康社會和構建社會主義和諧社會做出了積極的貢獻。

二、當前影響和諧物業管理的主要問題

近幾年來，隨著物業管理的迅速發展，物業管理過程中產生的矛盾糾紛呈上升趨勢。根據無棣縣物業管理辦公室不完全調查統計顯示，近4年內發生的物業管理糾紛和業主的有效投訴近200起。根據漢沽區物業管理辦公室受理和日常巡查了解的情況看，物業管理糾紛和業主投訴主要集中以下幾個方面：

1、開發建設遺留問題造成的矛盾。包括開發企業擅自更改規劃，不按標準建設配套設施、質量不合格、銷售面積縮水等。這些問題待業主入住后逐步暴露出來并長期得不到解決，致使業主和使用人將怒氣歸于物業管理。

2、因共用部位、共用設施設備產權不明所產生的矛盾。一些住宅小區由于業主會館、物業服務用房、停車場等產權歸屬不明確，一方面造成業主對產權的強烈主張，同時也帶來維修責任的承擔和物業管理費的分攤。由此在各類媒體發起對開發企業和物業服務企業的聲討。

3、相鄰關系處理不當帶來的糾紛。有的業主任意棄置垃圾、侵占樓道、排放大氣污染物、釋放噪音、違反規定飼養動物、違章搭建以及擅自改變房屋使用性質、在裝修中私拆亂改破環房屋結構造成滲漏而影響相鄰業主的正常居住。此外，搶占共用部位、爭搶停車位等糾紛也反映到物業中。

4、物業服務不規范引起的糾紛。有的物業服務企業服務思想不端正，往往以管理者自居，把自己的意愿強加給業主、不尊重業主的權利，有的不按合同約定提供價質相符的服務，多收費少服務以及收費不透明、甚至亂收費等現象也不同程度存在。少數物業企業擅自改變共用部位、共用設施設備的用途或利用其經營為自身謀取利益，引發業主不滿。

5、物業企業市場競爭導致的糾紛。物業市場的門檻太低，對初始期人員沒有嚴格的資格界定。在招投標市場上，企業間的項目競爭往往體現在價格上靠低價中標，導致不能按標準價進行服務。物業企業因服務承諾不能兌現，物業從業人員的整體素質和服務意識不強，溝通、協調能力欠缺而引起糾紛。

三、積極構建和諧的物業服務管理體系

（一）物業服務企業要加強自身規范建設。

十一五期間，國家大力發展和扶植服務企業的發展，物業管理服務企業作為服務的子項，伴隨著房地產業的發展，具有巨大的發展空間。2006年，國務院把濱海新區的開發開放納入國家發展整體戰略，把許多重量級的建設項目放在濱海新區內。漢沽區作為濱海新區的重要組成部分，這無疑給漢沽區的物業發展提供了契機。漢沽的物業企業要抓住這大好的機遇，乘勢而上，做大做強。

1、要苦練內功。重點是物業企業要持續對從業人員進行職業道德培訓、崗位技能培訓、禮儀禮貌培訓和溝通技巧培訓，教育員工換位思考，牢固樹立服務意識、質量意識、關注細節、認真做好日常的每一項工作。

2、要承諾兌現。重點是物業企業從業人員要清醒地知道承諾兌現是對業主的最大尊重。因此，與業主商定的事項要守信，遇有情況變化及時與業主溝通，征求意見。同時，要尊重業主委員會，加大物業服務工作的透明度，按《條例》的規定定期報告工作，使廣大業主具有物業管理服務的知情權。

3、要理性競爭。重點是物業企業在拓展物業市場工作中要理性參與競爭，從有利于構建有序的物業市場環境這個大局出發，不應采取以壓低物業費價格為手段，使獲取的項目無法按標準經營而放棄，造成物業行業的社會公信力下降。另外，物業企業應該把更多的精力放在企業品牌建設和中長期發展上，全心打造企業核心競爭力，提升物業企業的行業信譽度。

4、要培養人才。物業服務企業的持續發展和優勝劣汰，主要取決于人才。就目前從業整體上看，物業人才沒有更多的增量，因此新生物業服務企業要保持良好的運行，只能從物業人才存量上下功夫，要舍得投入培養人才。這一方面表明物業行業具有發展空間，另一方面表明物業人才的短缺。這種發展與短缺的失衡狀態嚴重影響了物業企業的服務質量。因此，作為物業企業要從長遠的發展來考慮，設計培養人才的途徑和方式，擴大人才的增量。

5、要提升品質。隨著人們生活水平的日益提高，迫切需要物業服務質量的提升，渴望人性化服務為其工作和生活帶來方便。作為物業服務企業要從滿足業主的需求出發，設計和實施工作流程，嚴格操作程序，強化過程，超前研究新需求，使業主生活工作在具有內在優秀品質的物業環境中。

6、要注重文化。重點是通過先進的企業文化，強化員工對企業的認同感和歸屬感。在員工身上彰顯出企業的核心價值觀，充分引導和激發員工愛崗敬業、敢于創新的精神。物業企業還要為員工更新知識、更新技術、更新理念創造條件，以滿足他們不斷成長的需求，提升他們的素質和能力。

（二）為物業服務企業提供良好的外部環境。

1、政府要研究、制定、出臺相關扶植政策，制定相關規劃，建立公開、公平的平臺，為物業服務企業創造寬松的發展環境，并從宏觀上進行引導。同時，堅持正確的輿論引導，通過報刊、廣播、電視等新聞媒體進行正面報道和評論，避免因媒體報道的片面性而直接影響物業行業的形象和發展。

2、大力宣傳物業管理的相關政策、法規，引導廣大業主樹立正確的消費觀念、消費意識、有償服務意識、等價交換意識，引導業主自愿花錢買服務的管理形式。